부동산 경매투자 초보자가 꼭 유의해야 할 점
부동산 경매 투자는 적은 자본으로 수익을 낼 수 있는 매력적인 방법이에요. 하지만 잘못된 정보나 준비 부족으로 실패할 위험도 있습니다. 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록, 부동산 경매가 무엇인지, 부동산 경매 투자 시 꼭 유의해야 할 점들을 정리해 볼게요.
1. 경매투자란?
경매는 빚을 갚지 못한 채무자의 부동산을 법원이 공개적으로 매각하는 과정이에요. 경매로 나온 부동산은 시세보다 저렴하게 구입할 수 있는 경우가 많아 투자자들에게 인기가 높습니다. 하지만 단순히 싸다고 무조건 좋은 기회는 아니에요.
부동산에 얽힌 권리와 여러 가지 사항들을 파악해야 경매투자로 인한 피해를 최대한 줄일 수 있습니다.
2. 초보자가 꼭 유의해야 할 7가지
1. 권리분석을 제대로 하자
경매 대상 부동산에는 다양한 권리가 얽혀 있을 수 있어요. 예를 들어, 근저당권, 전세권, 임차인의 권리 등이 있는데, 이런 권리를 해소하지 못하면 예상치 못한 비용이 발생할 수 있어요. 초보자라면 전문가나 법무사의 도움을 받아 권리분석을 꼼꼼히 해야 합니다. 특히, 권리분석을 잘못하면 계약금을 모두 잃을 수 있으니 각별히 주의해야 해요.
계약금은 최저매각가격의 10퍼센트입니다. 자칫하면 한 푼도 못 받고 그냥 날릴 수 있으니 유의하셔야 해요.
2. 현장 답사는 필수
이 부분은 아무리 초보라도 직접 답사를 하실 것으로 예상되는데요. 부동산의 위치, 주변 환경, 건물 상태는 꼭 직접 확인해야 해요. 인터넷 사진이나 서류만 믿고 판단하면 큰 낭패를 볼 수 있어요. 현장 답사를 통해 해당 부동산의 가치와 위험 요소를 파악하세요.
3. 낙찰가를 신중히 정하자
감정가보다 낮은 가격으로 낙찰받는 게 이상적이지만, 지나치게 낮은 가격을 고집하면 좋은 기회를 놓칠 수 있어요. 반대로 경쟁이 과열돼 무리한 가격으로 낙찰받으면 수익을 내기 어렵습니다. 적정한 낙찰가를 사전에 정해두고, 감정적으로 움직이지 않는 것이 중요해요.
4. 임차인의 권리를 확인하자
임차인이 있는 경우, 그들의 권리(예: 보증금 반환)를 해결해야 부동산을 소유할 수 있어요. 임차인이 "대항력"과 "우선변제권"을 가지고 있다면, 낙찰자가 해당 금액을 부담해야 할 수도 있어요. 등기부등본과 전입세대 열람을 통해 임차인의 상태를 꼭 확인하세요.
5. 추가 비용을 고려하자
경매로 낙찰받은 뒤에는 취득세, 등록세, 명도 비용 등 다양한 추가 비용이 발생해요. 특히 명도(기존 거주자나 사용자로부터 부동산을 인도받는 과정)에 시간이 걸리거나 법적 분쟁이 생길 수도 있어요. 이를 감안해 투자 예산을 세우세요.
6. 지역 분석을 철저히 하자
경매 부동산이 위치한 지역의 개발 호재, 인구 흐름, 교통 접근성 등을 분석해야 해요. 주변 시세와 거래 동향을 조사해 경매 부동산이 투자 가치가 있는지 판단하세요. 사실 이 부분은 모두가 참 어려운 부분이에요.
7. 법적 절차를 숙지하자
경매는 법적 절차가 복잡하므로 기본적인 진행 과정을 알아두어야 해요. 입찰 전 준비부터 잔금 지급, 명도까지 모든 과정을 이해하고 있어야 예상치 못한 문제를 줄일 수 있습니다.
3. 초보자가 흔히 하는 실수 예시
1. 금액 착오: 가장 흔한 실수 중 하나로, 입찰 가격을 잘못 적는 경우입니다.
예를 들어 1억 원을 써야 하는데 1천만 원으로 잘못 적거나, 반대로 10억 원으로 과도하게 적는 경우가 있습니다.
과거 고가 아파트 경매에서 한 입찰자가 0을 하나 더 붙여 수억 원을 더 써내는 바람에 낙찰은 받았지만, 잔금을 납부하지 못해 보증금을 몰수당한 사례가 있습니다.
2. 유치권의 존재를 간과하는 경우. 유치권은 등기되지 않더라도 성립할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 확인해야 함.
낙찰 후 유치권자에게 공사 대금을 변제해야 하는 상황 발생.
3. 선순위 가압류를 간과하는 경우. 선순위 가압류는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로 주의해야 함.
4 입찰절차 미숙지
입찰 시 흔히 발생하는 실수는 최저 매각 가격의 10%인 입찰 보증금 계산 오류, 입찰서, 인감증명서, 주민등록등본 등 필요 서류 누락, 그리고 입찰 마감 시간 착각으로 인한 입찰 불참이며, 이를 방지하기 위해서는 입찰 보증금을 정확히 계산 후 재확인하고, 입찰 전 필요 서류를 미리 준비하며, 입찰 시간과 장소를 정확히 확인하여 제시간에 도착해야 합니다.
유의할 점:
금액을 제대로 된 자리에 표시 됐는지 꼭 확인해야 하고요.
유치권 주장자가 있는지 확인하고, 유치권 성립 요건을 충족하는지 검토해야 합니다.
사실 이 유치권이라는 게 거짓으로 행사하고 있는 경우도 많아 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
필요한 경우, 법률 전문가의 도움을 받아 유치권의 유효성을 판단하는 것이 중요합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 압류 등 제한물권의 존재를 확인하고, 선순위 여부도 꼼꼼히 확인하시고요.
몇 가지만 간단하게 알아봤는데 초보자분들이 실수하는 경우는 이보다 많은 경우가 있으니
꼭 일정 부분 공부하셔서 손해 보는 일 없도록 해요! 어렵다면 어려울 수도 있는데 쉽다고 생각하면
또 쉽게 공부하실 수 있어요. 전문가의 도움을 받더라도 일정 부분의 지식은 습득하고 있으면 좋겠습니다.
등기부등본은 대법원 인터넷 등기소를 검색하셔서 들어가시면 소액의 금액을 지불하면
볼 수 있습니다. 인터넷으로 부동산 경매사이트를 검색하면 여러 군데 있는데 가셔서 보시면
잘 정리되어있으니 참고해 주세요.
마무리
사실 투자라는 것이 이론을 빠삭하게 안다고 하더라도 돈을 벌기는 쉬운 일이 아니에요.
분명 부동산 경매는 높은 수익을 기대할 수 있는 매력적인 투자 방법이지만, 그만큼 철저한 준비와 주의가 필요합니다. 초보자라면 무리한 욕심을 버리고 기본부터 차근차근 익혀가며 안전하게 시작하세요. 꼼꼼한 분석과 신중한 결정이 성공적인 투자의 열쇠입니다. 다음번에는 초보자들이 경매할 때 알아야 될 부동산용어를 알아볼게요.