부동산 경매 기초
안녕하세요. 부동산 경매에 대해 관심 있으신가요?
부동산 경매를 하려다가 보면 생소한 단어를 많이 볼 수 있습니다.
어려운 단어는 아니고요. 이미 알고 있는 분들도 많으실 거고 밑에
글 읽어보시면 금방이해가 되실 거니깐요 걱정 마세요!
이글에서는 10가지 정도만 간단하게 알아볼게요.
간단히 알아보는 부동산 경매 기초용어 10가지
1. 경매 개시 결정
정의: 채무자의 채무를 변제하기 위해서 법원에 의해 경매에 부쳐집니다. 채권자의 신청에 따라 법원이 경매 절차를 시작하기로 결정하는 것이고요. 이 결정이 내려지면 해당 부동산에 경매개시결정 등기가 이루어집니다.
중요성: 경매의 시작을 알리는 중요한 단계이며, 이후 경매개시결정의 통지, 재산의 목록작성, 감정평가, 경매공고 등의 절차가 진행됩니다.
2. 최저 매각 가격
정의: 경매에서 입찰을 시작할 수 있는 최저 가격. 감정평가액을 기준으로 법원이 정해요.
중요성: 입찰 시 반드시 이 가격 이상으로 입찰해야 유효하며, 입찰가 결정의 기준이 됩니다. 통상적으로 감정가의 80% 또는 그 이하로 책정되는 경우가 많습니다. 유찰을 거듭할수록 가격은 점점 낮아집니다.
3. 입찰 보증금
정의: 입찰에 참여하기 위해 입찰자가 법원에 납부해야 하는 금액. 통상 최저 매각 가격의 10%입니다.
중요성: 낙찰받은 후 정해진 기간 내에 잔금을 납부하지 못할 경우, 이 보증금을 몰수당하게 됩니다.
또는 높은 가격에 입찰을 하였지만 나중에 발견한 권리 문제로 인해 입찰을 포기할 때에는 보증금을 한 푼도
돌려받지 못하므로 주의하셔야 합니다. 이 몰취 당한 금액은 채권자들이 배당받을 금액에 합산됩니다.
4. 매각 물건 명세서
정의: 경매 물건의 정보(부동산의 표시, 점유 관계, 권리 관계 등)를 상세하게 기록한 서류. 법원에 비치되어 누구나 열람할 수 있습니다. 사건번호 및 물건번호, 부동산의 표시, 최선순위 권리, 배동요구종기일, 점유자 등을 알아볼 수 있습니다.
중요성: 권리 분석의 핵심 자료로, 등기부등본과 함께 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 최선순위 권리는 낙찰자가
인수해야 하는 권리가 있는지 여부를 판단하는 아주 중요한 기준이 되기 때문에 꼭 확인하셔야 합니다.
5. 현황 조사 보고서
정의: 집행관이 경매 물건의 현황(점유 관계, 이용 상황 등)을 조사하여 법원에 제출하는 보고서.
집행관이 현장 조사를 통해서 작성한 보고서이지만, 거기에 나온 모든 정보가 정확하다고 보장할 수는 없습니다.
그렇기에 임장을 통하여 꼭 확인하시는 것이 중요합니다.
중요성: 매각 물건 명세서와 함께 현장 상황을 파악하는 데 중요한 자료입니다.
6. 대항력
정의: 임차인이 임대차 계약을 주장하여 제삼자(새로운 소유자 등)에게 자신의 권리를 대항할 수 있는 힘. 주택의 경우, 전입신고와 점유를 갖춘 임차인은 대항력을 갖습니다.
중요성: 대항력 있는 임차인이 있는 경우, 낙찰자가 임차인의 권리를 인수해야 할 수 있으므로 권리 분석 시 매우 중요하게 고려해야 합니다. 사실 임차인이 없는 물건에서의 경매는 특수경우를 제외하고는 그렇게 어렵지 않은데요.
임차인이 집에 살고 있다면 권리분석을 더 철저히 하셔야 합니다. 초보자 분들은 아무래도 임차인이 없는 그런 물건을 선택해서 처음 시작하는 것도 좋은 방법입니다만 그런 물건의 경우 아무래도 경쟁자가 많습니다.
7. 유치권
정의:타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 발생한 채권을 변제받을 때까지 물건을 유치할 수 있는 권리.
예를 들면 길에 지나다니다 보면 아래의 유치권행사 중이라는 문구 보신 적 있으신가요?
공사 대금을 받지 못한 건축업자가 돈을 받을 때까지 그 건물을 점유를 경우를 말하는데요. 유치권이 행사되고 있는 물건을 덜컥 모르고 입찰받았다가 입찰자가 그 금액을 떠안을 수 있기 때문에 필히 현장조사 하셔서 확인하셔야 됩니다.
유치권이라는 자체가 실제 성립여부가 불투명한 경우도 많기 때문에 남들이 유치권 때문에 입찰 안 하는 물량을 찾아서
그 문제를 생각보다 쉽게 해결할 경우에 낮은 가격으로 입찰을 받을 수 있습니다.
중요성: 유치권은 등기되지 않아도 성립할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 확인해야 하며, 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.
8. 배당
정의: 경매 대금을 채권자들에게 채권액에 따라 나누어 주는 절차. 건물이 경매로 처리되고 나면 그 돈을 채권자들이 나누어어 갖는데요. 이 부분을 잘 확인하셔서 입찰하면 떠안을 금액이 얼마인지, 얼마로 인수해야 손해를 안 볼 것인지를 잘 판단하셔야 합니다. 위에서 말씀드렸다시피 입찰보증금을 몰취 당할 시 여기에 포함됩니다.
중요성: 여러 채권자가 있는 경우, 배당 순위에 따라 배당금이 지급되므로, 권리 분석 시 배당 순위를 파악하는 것이 중요합니다. 건물이 매각되었을 시 최우선적으로 배당을 받아가는 요건들이 있는데요. 혹시나 경매물건의 소유자가 사업자였다면 임금체불당한 근로자들이 있을 수도 있기에 그 부분도 면밀히 파악하시는 게 좋겠습니다.
9. 명도
정의: 부동산을 점유하고 있는 자가 해당 부동산에서 퇴거하여 점유를 이전하는 것. 경매 낙찰 후, 이전 점유자를 내보내는 절차를 명도라고 합니다. 부동산을 낙찰받고 참 머리 아픈 부분이 이 부분입니다. 먼가 원래부터 거기 건물에 살던
세입자들 입장에선 이 입찰자들이 자기를 쫓아내는 아주 나쁜 사람처럼 느껴질 수도 있거든요. 그렇지만 정당한 법적권리행사로 주인이 된 것이오니 너무 염려 마시기 바랍니다. 혹시나 난도가 높은 세입자를 만난다면 여러 가지 법적 절차를 거쳐야 하므로 원만한 합의가 제일 중요합니다. 일정 부분 이사비를 챙겨주는 경우가 많습니다.
중요성: 낙찰 후 점유자와의 원만한 합의가 이루어지지 않을 경우, 명도 소송 등의 법적 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.
10. 잔금납부
정의: 낙찰자가 낙찰 가격에서 입찰 보증금을 제외한 나머지 금액을 법원에 납부하는 것.
중요성: 정해진 기한 내에 잔금을 납부하지 못하면 낙찰이 취소되고, 입찰 보증금을 몰수당합니다.
마치며
부동산 경매할 때 자주 보이는 그런 기초용어들을 간단하게 알아보았습니다.
어떤 분야든 이론과 실전은 어느 정도 차이가 많이 나는 부분이니깐요.
실제 경매참여에 앞서서 조금이라도 도움 되었으면 좋겠습니다.
글을 읽으시는 분들 모두 성공투자하시길 바랍니다.